Покупка недвижимости в Испании: за и против

 

АРГУМЕНТЫ "ЗА"

Доступные цены

В среднем стоимость недвижимости в Испании в кризис снизилась более чем на 30%, а в некоторых регионах страны этот показатель достигает 60%. Это самая убедительная причина приобрести жилье. "Многие объекты выставлены на продажу по цене ниже рыночной", - отмечает Хулио Хиль, партнер и директор компании Horizone Consulting Inmobiliario. С точки зрения Хосе Гарсии-Монтальво, преподавателя экономики в университете Помпеу-Фабра, "значительное снижение цен" также снизило степень риска при инвестировании. Он считает, что покупателям стоит как можно скорее принять решение о покупке.

Большой выбор

"Сегодня покупатель может выбрать недвижимость по своему вкусу. На продажу выставлены самые разнообразные типы активов во всех возможных зонах и по  разным ценам", - отмечает Хиль. "Сегодня очень просто найти жилье в Испании, отвечающее требованиям покупателя", - отмечает Гарсия-Монтальво.

 

 

Смена экономического цикла

Столь ожидаемая смена экономически тенденций, о которой говорят многие аналитики, в том числе преподаватель финансовой экономики в университете CEU-San Pablo Мигель Кордова, приведет к росту уровня доверия и увеличению числа операций по покупке недвижимости в Испании. "Цикл меняется, и сегодня приобрести его можно по самым низким за все годы кризиса ценам", - считает Хосе Луис Руис Бартоломе, консультант в сфере недвижимости.

Возможность торговаться

В переговорах по поводу цены преимущество по-прежнему остается за покупателями, что позволяет им получить значительные скидки. Впрочем, в скором времени эта динамика может уйти в прошлое из-за ощущения, что цены достигли минимальной отметки. Хиль и Руис Бартоломе призывают потребителей воспользоваться этой возможностью. "Возобновление кредитования привлечет большее число покупателей, и продавцы вновь получат ведущую роль в переговорах", - предупреждает Руис Бартоломе.

 

Больше доступных кредитов

По всей видимости, испанские банки намереваются возобновить финансирование, о чем свидетельствуют последние рекламные кампании. "В последние месяцы на рынке ипотечного кредитования наблюдается определенное движение. Сейчас получить такую ссуду гораздо проще, и этой возможностью тоже надо воспользоваться", - советует Гарсия-Монтальво. Аналогичного мнения придерживается и Кордова. "Вложения средств в государственные облигации перестали быть выгодными для банков, и им необходимо вновь начать выдачу кредитов и ипотечных кредитов". Говоря о процентных ставках, Гарсия-Монтальво отмечает, что они уже достигли разумного уровня – некоторые банки выдают кредиты по ставке менее 2%. Гонсало Бернардос, директор магистерской программы в сфере недвижимости Университета Барселоны, отмечает: "Будет очень сложно вернуться к низким ставкам, которые мы уже видели, потому что банки не станут вновь делать подобные шаги".

Доходность аренды

На протяжении вот уже нескольких месяцев рентабельность аренды привлекает зарубежных инвесторов. По данным Банка Испании, подобный вид бизнеса ежегодно обеспечивает чистую прибыль в размере 4,7%, и этот показатель продолжает расти. "Сдача многих кваритр является более выгодной, чем финансовые активы", - отмечает Хиль.

Выгодные предложения в банках

Банковское предложение со скидками, которые иногда достигают 70%, стало одним из самых интересных, однако так будет не всегда. "Политика агрессивных скидок имеет срок годности", - предупреждает Гарсия-Монтальво. Кордова также считает банковское предложение достойным внимания: "Как "плохой" банк, так и другие финансовые организации по-прежнему обладают значительным количеством активов, и у них есть определенные задачи в сфере продаж".

Дешевле, чем аренда

"Купить квартиру в Испании дешевле, чем снять ее", - считает Бернардос. По его словам, размер выплачиваемых процентов по ипотеке ниже средней стоимости аренды. По его оценке, на сегодняшний день этот показатель составляет в среднем 250 евро, что значительно дешевеле аренды.

 

 

Появление инвестфондов

С минувшего лета не прекращается приток средств из различных фондов и от институциональных инвесторов, которые заинтересованы в испанской недвижимости. Это привело к заключению нескольких очень крупных сделок. Для многих потенциальных покупателей это лучший сигнал о правильном моменте для приобретения жилья.

Безопасность собственности

Бернардос отмечает, что этот фактор крайне тесно связан с испанской культурой собственности. С учетом местного менталитета безопасность, которую дает клиенту принадлежащее ему жилье, становится крайне важным моментом при его покупке. "Собственная недвижимость подразумевает высокую степень спокойствия для семей, которые по-прежнему рассматривают личное жилье как необходимость", - подчеркивает эксперт.

 

 

АРГУМЕНТЫ "ПРОТИВ"

Нестабильность рынка труда

Страх потерять работу существенно тормозит процесс приобретения жилья. Несмотря на то, что сокращение числа рабочих мест, по всей видимости, приостановилось, не все испанцы уверены в том, что не останутся на улице. Дополнительными отрицательными факторами являются низкие зарплаты, плохие условия труда и временные контракты. Мигель Кордова считает, что основной спрос должен приходиться на долю молодежи, однако представители этого коллектива либо вовсе не имеют работы, либо она плохо оплачивается.

Экономическая неопределенность

"Испания находится в ситуации тотального кризиса, дефицита, высоких показателей безработицы, роста цен на топливо, транспорт, электроэнергию и т.д., а также падающих зарплат", - отмечает Хосе Луис Руис Бартоломе. Кордова же считает, что положение дел в стране, вероятно, дошло до нижней отметки.

Вероятность дальнейшего снижения цен

"Многие уверены в том, что цены на недвижимость в Испании и дальше будут падать", - отмечает Гонсало Бернардос. Этот фактор также удерживает от совершения сделки многих потенциальных покупателей, платежеспособных и имеющих постоянную работу, так как их задаа – приобрести недвижимость по самой низкой цене. "В общих чертах падение цен еще не завершилось", - прогнозирует Хиль. Впрочем, качественная недвижимость в лучших районах вряд ли подешевеет, полагают эксперты.

 

 

Дорогостоящее финансирование

 По мнению некоторых экспертов, стоимость ипотечных кредитов уже достигла нормального уровня, однако некоторые по-прежнему считают ее слишком завышенной. "Проценты остаются очень высокими, и получение ипотечного кредита по ставке Euribor+3,5%, о которой говорит Национальный институт статистики, может повлечь за собой серьезные проблемы в будущем, когда Euribor вырастет, а это произойдет неминуемо", - предупреждает Хиль.

Рост налогов

Принятие налоговой реформы, запланированной правительством Испании, может привети к росту расходов для собственников жилья. "Может получиться так, что в ближайшие годы покупка жилья станет менее выгодной с точки зрения налогообложения", - говорит Кордова.

Дешевая аренда в Испании

Развитие рынка аренды с доступными ценами и обширным предложением отрицательно сказывается на секторе продаж недвижимости. "Сейчас съем жилья является разумной альтернативой покупке, особенно для молодых людей, которые могут улучшить свои трудовые условия, переехав в другой регион", - объясняет Кордова.

Низкие показатели переоценки жилья

По мнению Гарсии-Монтальво, "многие покупатели жилья в Испании, даже те, что приобретают его для проживания, задумываются и об инвестиционной привлекательности". По словам аналитика, в ближайшее время переоценка стоимости жилья будет крайне ограниченной.

Проблема выселений

Новости о выселениях должников также негативно влияют на спрос, и этот психологический фактор удерживает многих от покупки недвижимости. "Подобные проблемы вызывают вполне логичный страх", - признает Гарсия-Монтальво. По его мнению, эти драмы показали, что зачастую покупка дома является плохим с финансовой точки зрения решением, особенно для людей с шатким финансовым положением.

 

 

Выборочная выдача ипотечных кредитов

Несмотря на некоторые улучшения в сфере кредитных потоков, банки крайне придирчиво выбирают потенциальных заемщиков. Кроме того, на их балансах по-прежнему остается множество активов, от которых они стремятся избавиться. "Стоит быть крайне осторожными при подписании договоров о финансировании", - предупреждает Кордова. "Лучший момент для приобретения жилья настанет тогда, когда все ипотечные кредиты будут примерно одинаковыми", - предсказывает Руис Бартоломе. 

Возможный уход инвестфондов

По мнению Мигеля Кордовы, такой исход также весьма вероятен. "Фонды-стервятники приобрели пакеты недвижимых активов, надеясь извлечь из них максимальную выгоду после восстановления экономики Испании. Что, если этого не произойдет в столь короткие сроки, как они этого ожидают? Вероятно, что в этом случае инвесторы избавятся от недвижимости и будут продавать ее себе в убыток", -объясняет эксперт. Однако, по его мнению, как раз в этот момент покупатели смогут воспользоваться великолепной возможностью приобрести дешевое жилье в Испании.

 

Поводя итог, эксперты напоминают, что всегда стоит учитывать индивидуальную ситуацию каждого клиента и его потребности.